Grande-Bretagne : Quand les hypothèques vacillent, l'économie tremble.
Des pertes des investisseurs aux saisies immobilières, l'effet domino d'une crise hypothécaire sur l'économie et le marché immobilier.
Selon les dernières analyses de Fitch Ratings, le secteur des hypothèques non conformes au Royaume-Uni (Residential Mortgage-Backed Securities) traverse une période critique. Avec une hausse significative des arriérés de paiement - dépassant les 20% au troisième trimestre 2023 - le marché est en proie à une instabilité croissante. Cette tendance, exacerbée par la montée des taux d'intérêt et l'augmentation des prêts à intérêts uniquement, soulève des inquiétudes quant à la capacité des emprunteurs à faire face à leurs engagements.
Les "prêts à intérêts uniquement" sont connus en anglais sous le nom de "Interest-Only Loans". Dans ce type de prêt, l'emprunteur paie uniquement les intérêts sur le capital emprunté pendant une période déterminée au début du prêt. Durant cette période, le principal du prêt (le montant emprunté) ne diminue pas.
À la fin de la période des intérêts uniquement, l'emprunteur doit commencer à rembourser le capital, souvent à travers des paiements plus élevés ou un remboursement forfaitaire.
Ces prêts peuvent être attractifs pour certains emprunteurs car ils offrent des paiements mensuels initialement plus bas. Cependant, ils comportent un risque accru, car l'emprunteur doit être en mesure de rembourser le principal du prêt à un moment donné dans l’avenir.
Les hypothèques non conformes sont des prêts hypothécaires qui ne répondent pas aux critères standards de prêt établis par les principales banques et institutions financières. Ces critères comprennent habituellement la solvabilité de l'emprunteur et le ratio prêt-valeur.
Ces prêts, souvent assortis de taux d’intérêt variables et plus élevés, sont l'apanage de prêteurs spécialisés ou d'institutions financières alternatives. Ils attirent des emprunteurs aux profils atypiques : historiques de crédit imparfaits, revenus fluctuants, et, par conséquent, une capacité d'emprunt plus précaire.
Sélection Négative de Garanties : Un Dilemme Croissant pour le Marché des RMBS
Cette situation économique tendue révèle les vulnérabilités d'un système hypothécaire fragilisé. Les RMBS non conformes, qui regroupent ces prêts hypothécaires, font face à des risques accrus. Deux problématiques majeures se dessinent : la sélection négative de garanties et la concentration élevée des pools de prêts.
Dans le contexte des RMBS, voici comment cela fonctionne :
Profil des Emprunteurs : Les emprunteurs avec de meilleurs profils de crédit et des prêts moins risqués ont souvent la possibilité de refinancer leurs prêts à des conditions plus avantageuses. Ces emprunteurs quittent alors le pool de RMBS.
Concentration des Prêts à Haut Risque : Ce qui reste dans le pool de prêts, après le départ des profils solvables, est une proportion plus élevée de prêts à haut risque. Ce sont souvent des prêts accordés à des emprunteurs ayant des antécédents de crédit moins solides ou d'autres facteurs de risque.
Qualité des Actifs Diminuée : En conséquence, la qualité globale des actifs dans le RMBS se détériore, car le pool est désormais dominé par des prêts considérés comme plus risqués. Cette détérioration de la qualité augmente le risque de défaut sur ces prêts.
Impact sur les Investisseurs : Pour les investisseurs dans les RMBS, la sélection négative de garanties signifie un risque accru. Ils doivent être conscients que les rendements attendus pourraient être affectés par une performance plus faible que prévu des prêts sous-jacents.
Évaluation et Tarification : Les RMBS affectés par la sélection négative de garanties peuvent être plus difficiles à évaluer et à vendre, car les investisseurs exigent des primes de risque plus élevées pour compenser l'incertitude accrue.
Menaces Planant sur le Marché des RMBS : Une Cascade de Conséquences pour l’Économie
Les saisies immobilières, en hausse depuis 2022, et les politiques d'indulgence renforcées par la Charte hypothécaire britannique (qui permet aux emprunteurs de différer le remboursement de leurs prêts), ajoutent une pression supplémentaire sur le marché.
Les implications de ces développements sont vastes, affectant non seulement les emprunteurs et les prêteurs, mais aussi la stabilité financière globale du Royaume-Uni :
Pertes pour les Investisseurs : Les investisseurs dans les RMBS subiraient des pertes directes, car la valeur de ces titres est directement liée au remboursement des prêts hypothécaires sous-jacents.
Impact sur le Marché des RMBS : La confiance dans le marché des RMBS pourrait être érodée, menant à une diminution de la liquidité et potentiellement à une hausse des taux d'intérêt pour les nouveaux RMBS.
Conséquences pour les Prêteurs : Les prêteurs qui ont vendu les prêts hypothécaires aux RMBS pourraient subir des répercussions, notamment en termes de réputation et de pertes financières indirectes.
Répercussions Économiques Globales : Un défaut généralisé sur ces prêts pourrait avoir des effets d'entraînement sur l'économie plus large, notamment en affectant la stabilité des marchés financiers et la confiance des consommateurs.
Pression sur le Marché Immobilier : Des défauts en masse pourraient entraîner une augmentation des saisies immobilières, avec pour conséquence une baisse potentielle des prix de l'immobilier.
Conséquences Réglementaires et Politiques : Cela pourrait inciter les régulateurs à imposer des règles plus strictes sur les prêts hypothécaires et les RMBS, ce qui aurait des répercussions sur l'accessibilité au crédit et le fonctionnement des marchés hypothécaires.